오늘은 오랜만에 양도세 관련 포스팅을 해보려고 합니다.
여러분은 2013년의 주택 시장을 기억하십니까?? 저는 꼬꼬마 대딩이었기 때문에 아주 큰 관심은 없었는데요
오늘 말씀 드릴 주제인 조특법99조의 2, '신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례'가 만들어진 2013년만 해도
부동산시장이 아주 침체기였다는 사실...! 그래서 침체되는 부동산시장을 살리기 위해 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 특례규정이 생겼다고 하는데요...!
조특법 99조의 2는 "신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공통주택의 경우에는 전용면적)이 85m2 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함함)한 경우, 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세 전액 감면, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상금액에서 공제한다"는 규정인데요.
그러면 2013년 4월 1일~ 2013년 12월 31일 사이에 취득가액 6억원 이하이거나 국평인 85제곱미터 이하의 아파트를 취득하였다면, 비록 이제 5년이 지나서 양도세 전액 감면은 받지 못하여도 5년 간 발생한 양도소득금액은 과세대상에서 제외된다는 것이네요??
그런데 충격적인 건 양도세 계산 뿐이 아닙니다...
2013년 4.1일에서 12.31 사이에 신축 or 미분양주택 등을 구입했다면 받을 수 있었던 혜택을 지금부터 알아보겠습니다!
1. 주택 구입 후 5년 간 발생한 양도소득금액은 과세되지 않습니다.
요 몇년 간의 부동산 시장을 생각하면 상상도 할 수 없는 혜택이지만, 2013년 4/1~12/31일 사이에 산 주택을 양도할 경우
취득일부터 5년까지 발생한 양도소득은 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제해줍니다.
취득일로부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 아래의 금액을 양도소득금액에서 공제해주는데요.
(신규취득일 경우)
이런 산식으로 감면된 양도소득금액의 20%에 대해서는 농특세가 부과된다는 점은 알아두셔야 합니다!
(감면된 양도소득금액만큼에 농특세 20%를 곱한 금액은 결국 납부를 하게 됩니다...)
2. 1세대 1주택 비과세 주택수 산정시, 특례주택은 제외됩니다.
이 규정을 적용 받는 분들은 사실상 대부분이 다주택자 분들이라고 알고 있는데요.
다주택자 분들은 아무래도 1주택자 분들에 비해서 양도세 중과세라던지 불이익이 많기 때문에,
만일 보유하고 있는 주택수가 줄어들 수 있다면 이만한 호재가 없을 것입니다.
그런데 소득세법 시행령에는 이 99조의2를 적용받는 주택을 보유하고 있는 경우 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택수에
산입되지 않는다는 규정이 있습니다.
제167조의 10 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. (2020. 2. 11. 개정)
② 제1항을 적용할 때 제167조의 3 제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다. (2018. 2. 13. 신설)
<제167조의3 1항 5호>
5. 「조세특례제한법」 제77조, 제98조의 2, 제98조의 3, 제98조의 5부터 제98조의 8까지, 제99조, 제99조의 2 및 제99조의 3에 따라 양도소득세가 감면되는 주택 (2021. 2. 17. 개정)
예를 들어 2010년에 구입한 주택 A와 2013년에 구입한 특례적용대상 주택 B가 있고
이제 2023년이 되어 두 주택 중 하나를 팔려고 할 때 만일 A주택을 파는 경우를 가정해보겠습니다
B주택(특례적용대상)은 주택 수 계산에서 빠지기 때문에
결론적으로 A주택을 먼저 판다고 가정한다면 특례주택인 B주택은 주택 수에서 빠지기 때문에
주택수는 1주택이 되어 고가주택에 해당하는 부분인 12억 초과 부분을 제외하면 (고가주택 12억 초과 부분으로 개정된
규정은 2022.1.1 이후 양도하는 주택부터 적용되므로!) 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수가 있게 됩니다!!
그러나, 이 특례주택을 누군가에게 증여한 경우에는 특례를 적용받을 수가 없습니다... 상속도 마찬가지입니다.
이유는 감면대상으로 규정하고 있는 경우는 '사업주체와 최초 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득한 경우'인데,
배우자의 증여를 통해 취득한 경우는 이 조건을 만족하지 않기 때문입니다...ㅠ
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