효과적인 증여: 토지/건물만 증여시 절세효과는 얼마나 될까?

안녕하세요~

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오늘은 토지/건물을 모두 갖고 계신 분들의 경우 둘 중 하나만 자녀에게 증여함으로써

얼마나 절세효과가 있는지 구체적으로 소개한 기사가 있어서 해당 방안에 대해서 포스팅해보겠습니다!!

부동산을 무상이용할 때와 양도/증여 후 저가 임대 시 세금 효과를 비교해서 설명하고 있습니다.

그러면 아래에서 무상이용 시 증여세/ 저가 임대 시 소득세 및 부가세가 어떻게 계산되는지 한번 비교해보도록 하겠습니다.

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1) 부동산 무상이용 시 등의 증여세 (소유권 이전 X)

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세법에서는 부동산을 무상으로 사용하거나 부동산의 담보 제공 등을 통해 증여이익이 발생하는 경우에 증여세를 과세하게 됩니다. 부모가 가지고 있는 토지에 대해 자녀가 무상으로 사용하고 그 지상에 건물을 신축해서 임대료를 받는다면 토지에 대한 임대료는 자녀가 받게 되는 경우가 이런 경우에 해당하겠습니다.

​단 이런 경우라고 하여 모두 과세하는 것은 아니고 5년 단위로 계산된 증여이익이 1억원 이상일 때 과세됩니다.

부동산 무상이용 시 상증세법 상 증여이익은 시가에 2%를 곱한 금액을 5년간 현재가치로 할인하여 계산합니다.

그렇다면 시가 얼마 짜리 부동산이 5년 간의 증여이익이 1억원 이상으로 부동산 무상이용 등의 증여세가 과세될까요? 산식에 따라 계산해보면 시가 13억 정도 이상의 부동산이 이에 해당합니다.

즉 13억 이하의 부동산이라면 부모/자녀 간에 무상이용을 해도 증여이익 1억원 미만으로 증여세 과세 대상이 아니어서 괜찮겠지만 그 이상이 되는 부동산이라면 증여세 과세 대상이 되어 시가의 2%에 해당하는 무상사용이익에 대해서 과세될 것입니다.

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2) 부모가 자녀에 토지/건물 등을 양도 혹은 증여하는 경우(소유권 이전 O)

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위의 경우와는 달리 부모가 갖고 있는 부동산 중 자녀에게 토지/건물 중 토지만을 증여 혹은 양도했다면 이미 그 토지의 소유권은 자녀에게 넘어간 상황입니다. 따라서 토지의 임대료를 적정하게 받는다면 문제될 것이 없습니다.

​만일 부동산을 저가로 임대한다면 임대하는 사람은 시가와 대가와의 차액에 대해 부가가치세, 소득세 등이 과세되며 저가로 임대료를 내는 사람은 시가와 차액에 대해 증여를 받은 것으로 봅니다.

이때는 임대인에 대한 과세가 부동산의 무상이익에 대한 증여가 아니라 임대업을 하는 사람이 부동산을 저가로 사용하게 하는 경우, 즉 부당행위계산부인에 해당합니다.

이 경우는 시가의 50%에 해당하는 금액에서 임대보증금을 뺀 금액에 국세환급금 이자율 1.8%(3월 중 1.2%로 개정될 예정)을 곱한 금액을 종합소득세로 납부하게 됩니다.

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3) 부동산 무상이용/ 부동산 양도,증여 후 저가 이용시 세액 비교

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결국 따져보면 부동산을 무상 이용하는 경우에는 시가의 2%, 저가 이용하는 경우에는 시가의 0.9%를 적용하게 됩니다. 3월 중으로 이자율이 1.2%로 개정되면 저가 이용 시에는 시가의 0.6%가 적용되어 무상 이용 시와 비교할 때 비교적 더 많이 절세가 될 것으로 보입니다.

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​	부동산 무상 이용시	부동산 저가 이용시
시가 대비 비율	2%	0.9% (3월 시행규칙 개정 이후 0.6%)

 

실제로 어떤 방안이 더 유리할지는 보유하고 계신 부동산의 시가 등 구체적인 상황에 따라서 다르겠으므로 실행하시기 전에 사실관계를 갖고 전문가와 상의 후 실행하시기를 당부 드립니다.